人大代表建议取消商品房预售制，多地已探索现房销售
顶端新闻 · 河南商报记者 李斯琦
2024 全国两会在北京召开。全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫准备向大会提交 " 取消商品房预售制度 " 的建议，引起网民纷纷讨论。
取消商品房预售制度时机是否成熟 ? 顶端新闻记者展开进一步采访，探讨预售房制度的来由、曾经发挥的价值，以及延至今天的弊端。
全国人大代表建议取消商品房预售制
取消商品房预售制，也曾是往年两会的一个热门话题，今年再次被代表提及。
为何建议取消商品房预售制 ? 第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫表示，当前商品房预售制度给购房者施加过多风险，也给政府带来高昂的管理成本，还助长房企高杠杆、高风险的开发模式，在商品房市场进入存量时代的背景下，取消该制度会有利于保护购房者的合法权益，降低政府的管理成本和系统性金融风险。
谈及推行预售制的原因，朱征夫表示，当年我国内地住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍存在资金短缺、商品房供应量不足等情况，于是借鉴我国香港地区房地产业的成功经验，在 1994 年《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定了商品房预售制度的实施方案。
朱征夫认为，商品房预售制度在我国房地产行业发展历史进程中起到了一定的积极作用，但预售制度施行近 30 年来，其负面效应日益凸显。
" 商品房建设已经走过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。" 朱征夫说。
他认为，取消商品房预售制度会降低系统性金融风险。对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低，对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于减少系统性金融风险发生的概率。
取消商品房预售制，有哪些影响 ?
预售制，顾名思义是指就已符合预售条件但尚未竣工的商品房，房地产企业与购房者约定，购房者交付预售款项，在预售商品房项目竣工后拥有所购房屋的一种商品房交易制度。该制度较早出现于我国香港。
顶端创作者、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉（顶端号：@李宇嘉）认为，预售制度本质上是一种融资模式、加杠杆模式，也就是开发商向购房者融资。一直以来，预售款 ( 定金 + 按揭贷款 ) 占到开发商资金来源的 50% 左右，是开发商最大的一笔融资。有了这笔资金，开发商既可以拿来还掉购地的 " 前融款 "，也可以偿还开发贷款，或继续去拿地。
李宇嘉表示，预售作为融资手段，意味着房子的居住属性被削弱。2015-2021 年这一段时间，房屋的金融资产属性非常明显。地方政府希望规划带动卖地，卖高价地 ;" 开发商 + 金融 " 这个利益复合体，以高周转、高杠杆为载体，希望实现投资红利 ; 购房者更看重的是房价上涨的资产收益。
在李宇嘉看来，房地产探索新模式，就是要从 " 高杠杆、快周转 "，改变到 " 低杠杆、重运营 "。行业洗牌以后存活下来的企业，一定是适应新模式的。这样的话，前端成本就大幅下降了，靠预售来平衡资金的必要性下降了，加上百姓的诉求，现售便可水到渠成。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受顶端新闻记者采访时则认为，预售制确实有一定可取之处，在相当长的一段时间内对经济发展起到了很重要的作用。如预售制大大提高了房企的资金周转效率，在一定时间内，很大程度上解决房地产供需不平衡的问题。
王玉臣补充道，眼下随着经济和市场的发展，尤其是高库存时代的到来，预售制所带来的弊端也日渐凸显。
他举例，不论是一线城市，还是二、三线城市，很多城市的房产库存是很庞大的，仅仅是库存量恐怕就需要一定时间才能消化完毕。同时，取消预售制，也会大幅减少问题楼盘的出现，保护购房人的切身利益。
"取消预售制还可以大幅降低虚假宣传等普遍问题，现房销售，房屋看得见摸得着，很多虚假宣传就不攻自破了，甚至没有了存在的基础。不论是从库存量来看，还是从实际带来的影响上，预售制的弊端已经越来越明显了，我个人建议有计划、有步骤地取消预售制。" 王玉臣说。
多地探索现房销售，郑州已落地两个项目
现房销售制度，已在多个省份开启探索。
图片来源：克而瑞
自 2023 年以来，住建部部长倪虹曾多次表示，要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。多个省份及城市已经积极响应住建部号召，开始试点现房销售制度。
以河南为例，早在 2023 年 2 月全省住建工作会议上便明确指出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。8 月，郑州市八部门联合发布 " 郑 15 条 "，明确郑东新区和惠济区分别规划一宗现房销售地块。
2024 年 1 月 15 日，郑州市郑汴海义管理有限公司以成交价 7.9 亿元摘得郑东新区现房销售地块，溢价 36% 成交。2024 年 2 月 2 日，郑州惠通房地产开发有限公司以成交价 1.7 亿元摘得惠济区现房销售地块。自此，河南正式宣布进入 " 现房销售 " 时代。
2024 年郑州市政府工作报告提出，要健全房地产企业主体监管制度，加快实施现房销售、城中村产业用地供给、支持改善性住房需求等政策措施，构建房地产发展新模式。
结合全国人大代表朱征夫的建议，未来在我国，全面实施现房销售，或将逐渐成为现实。
