上海的二手成交终于开始稳住
走出 3 月我们持续关注二手，不过是偷偷关注
毕竟去年 3 月我们都见识过的
3 月成交有多高，4 月就跌的有多痛
2023 年 3 月二手成交了 2.4 万套上下，结果下个月就跌了 30% 左右
房东跟中介都没反应过来怎么回事小阳春就踩了急刹车
更可怖的是 4 月之后整个二手市场如坠冰窟
跌到中介都来不及调价格，跌到房东都怀疑现在卖的是谁家的房子
市场是有记忆的，这个 4 月还会像去年那样么
这个问题今天有答案了
01
首先来看下 4 月成交多少套
老实讲每月 5 号之前都很难看到上月确切的二手住宅成交
但网上房地产这里倒是有个窗口可以看到前 1 天二手成交套数
所以 5 月 1 号就可以看到 4 月 30 号的二手成交套数
如果每天统计就可以得到这样一张全市每月的二手房成交套数
4 月 1 日 -4 月 30 日上海共计成交了 18280 套二手房
不过别急这里是二手房不是二手住宅
二手住宅才是住宅属性的房屋交易
而二手房 = 二手住宅 + 非住宅（比如商业）
所以如果需要知道二手住宅成交多少套，还需要去掉非住宅成交
或者知道二手住宅 / 二手房的比值，这个我们还真统计过
过去 1 年这个数值平均在92%左右
3 月份的时候我们也是用的这个方法为各位推算的 3 月成交应该在 18494 套
结果 3 月的二手住宅成交套数 18491 套，相差了 3 套
所以 4 月二手住宅可以比较放心敢跟各位分享的数字是
18280 套✖ 92%=16818 套
说实话这个数字还蛮没想到的
02
如何看待 16818 套
这是本篇的重点，因为当我走出自己的作业区去看别人的时候
我看到了拿 4 月二手房成交对比 3 月二手住宅成交的
然后告诉大家 4 月市场走出独立行情居然跟 3 月成交相仿（3 月二手住宅成交 1.8 万套）
我还看到有人计算完 4 月对比 3 月跌了
然后告诉大家 4 月二手崩盘大跌 xx% 的结论，一下把我看泪了
真的很想告诉这些人，有时候崩的不是市场而是你的脑子跟我的三观
16818 套的数字客观看应该分两个维度
首先过往年份里这个 4 月的二手成交套数大概什么份量
我拉出 2016 年以来每年的 4 月二手成交套数
16818 套数字不算高，还算中等
其次 4 月对比 3 月成交的下滑情况
我拉了 2016 年以来上海每年 3 月 &4 月的二手成交下滑率
4 月对比 3 月往往是要下滑的，不然为什么叫三月小阳春
所以下滑不是重点，下滑幅度才是
去年 4 月算是下滑比较多的，但今年被控制在-9.07%
2022 年 4 月数据剔除
可以说很小很小了，也很稳定很稳定了，几乎只能定义为微微下探
至此我们可以得出至少两个结论
4 月二手成交量跟往年相比处于平均水平
同时也接住了 3 月小阳春的期待外溢，在市场在一片不看好的时候，出乎意料的稳了
03
所以 4 月经历了什么
实话实说半个月前我是打算放弃 4 月二手选题的
因为 4 月 1 日 -15 日全市二手住宅成交差不多 7770 套上下
这还是受到 3 月二手辐射的上半月，照这个速度能保住 1.4 万套都成问题
所以 4 月后半个月到底经历了什么
是 3 月网签延迟么
这个问题几乎没人能回答，中介小哥能分享的更多也是客户的点状情况
直到我看到链家的三个关键数据
链家几乎是现在市场里拥有客户数据最为完善的平台
在他统计的 UV 这类线上客户访问次数里你可以看到进入 4 月有下滑但极为平稳
25% 左右的二手成交市站、70%+ 的挂牌房源市占，让今天链家客户数据足以说明一些问题
新增客户量也是同样的节奏，波动平稳
最能说明问题的是带看，基本传承 3 月下旬数据，并在 4 月中旬有加快看房脚步
换句话说 4 月的二手客户依然在线上浏览、线下看房
整体而言市场依然有相当量的涌入市场的新增客户、有看房动力的客户
意味着 4 月客户没有断档
这就直接保证了成交量
我统计了链家每周的二手住宅的成交量
选择这个数据很重要的一点是二手成交往往是网签成交量，从草签到网签中间还有半个月到 1 个月的延迟
但链家每周成交量是转定单，定金转草签合同，几乎是市场成交记录的第一站
从这个数据看，线上客户访问、线下客户带看都是有用的
因为都保证了稳定的转定成交
所以 4 月市场到底经历了什么从这些横切面的客户数据来看至少可以清晰知道
4 月的成交可能有部分 3 月网签延迟，但绝大部分还是靠自己
也不像去年 4 月的大幅下滑，今年二手客户进入 4 月没有停下看房买房的脚步
至少依然都还在
04
客户留下来的理由也很明了
4 月的市场正在进入市场最后的以价换量的阶段
这部分我拆两部分跟各位说
首先客户还在肯定是有理由的，要么政策要么需求，不过 4 月都不太像
倒是有个数据非常突出，议价空间
就是挂牌价到最后成交价之间的差值
去年为各位统计全市的议价空间，从上半年到下半年还在从 4% 慢慢爬到 6%，偶尔飙上 7%
但今年翻过年来已经站稳 7%
细看 4 月数据更是如此，数字一度接近 8%
过往市场低谷期的议价空间在 5% 左右，也就是 500 万挂牌房源大概还价 25 万
这还是低谷期里的部分房源，现在是 7.9% 的全市平均还价空间
相当于 500 万房子平均还价空间接近 40 万、300 万房子可以轻松还价 24 万
而且别忘了这个还价空间还是基于不断下调的挂牌价的基础上的议价空间
也就是说现在的市场成交状况就是
在已经下滑过的挂牌价的基础上又来到更高的议价空间
所以价格足够便宜是现在二手客户依然进入市场的原因
哪怕不买也要看看，毕竟很多小区都来到难得一见的价格
观望也观望了大半年，真正有需求的都被价格牵引着开始下场
另一端4 月新增房源量也开始走低
房东开始退场，市场价格似乎触底房东底价
而这也往往正是这个时候
会是客户收起观望开始下手的时候，也许这也是 4 月二手客户没有离开的原因
05
以往市场让我们看到的更多是出乎意料的下行
但这个 4 月倒是出乎意料的出乎意料了
不过这些背后我们也见证了一个从未有过的议价空间
跟各位说过很多次的议价空间这次又来到新高水平
但同时如果细品我们也见证了一个新周期
毕竟去年 8 月也进入当时的议价空间新高，同样的状态却没有一样的结果
我们似乎刚刚结束一个 2021 年以来的价格周期
正在进入一个新的价格周期
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5232篇原创文章
