“517楼市新政”满月，70城房价下探，专家：效果或在6月体现
本文来源：时代财经 作者：李益文
被业内人士称为 " 史诗级利好 " 的 "517 楼市新政 " 推出一月后，国家统计局公布了具有风向标意义的 70 城房价指数。
单从房价数据来看，目前 70 个大中城市房价仍处下降趋势，且降幅未能得到有效缩小。
国家统计局 6 月 17 日的数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。5 月份，全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比下跌 0.7%，已连续 12 个月下跌，跌幅比 4 月份扩大 0.1 个百分点。二手住宅价格指数环比下跌 1.0%，连续 13 个月环比下跌。
5 月份 70 城房价进一步下滑。（图源：图虫创意）
从各线城市具体情况来看，大趋势下，此前数次支撑起全国房价的一线城市也出现了较大降幅。5 月份，一、二、三线城市新房价格环比分别下降 0.7%、0.7%、0.8%，降幅分别较上月扩大 0.1、0.2、0.2 个百分点。而在 70 城中，仅剩上海与太原两城的新房房价环比有所上涨。
二手住宅价格则维持降势。70 个大中城市的各大中小户型二手住宅价格 5 月同比、环比均全员 " 飘绿 "。其中，31 个城市环比跌超 1%，占比 44%，4 个一线城市均位列其中，价格下行压力较高。
" 要有耐心。" 多名地产经济专家告诉时代财经，5 月份一般属于传统上的楼市淡季，而 "517 楼市新政 " 在 5 月份中下旬才推出，各地进一步具体落地的时间已接近月底。且市场整体房价变动需等待销售端变化的传导，因此在各类因素叠加下，5 月楼市价格不及预期存在一定客观原因。
但上述地产经济专家均提醒到，当前市场 " 以价换量 " 趋势依然明显，这也表明目前价格市场仍然缺乏足够的上涨信心，行业调整趋势仍在。而二手住宅价格的持续较大幅度下降，也在一定程度上反映出整体房地产市场的压力仍 " 有增无减 "。
上海、太原新房价格环比上涨
当前，上海楼市价格相对坚挺。
根据国家统计局数据，上海新房价格已连续 24 个月保持上涨，是本轮房价波动以来，70 城中唯一延续新房价格持续增长的城市。2024 年 1-5 月，上海新房平均房价较去年同期上涨了 4.3%，创 70 城中最大涨幅。
更直接的信息来自上海对房地产的投资。根据最新数据，同为一线城市，广州和北京在 2024 年 1 — 4 月份的房地产开发投资下降分别下降了 4.4%、1.3%，而上海则逆势保持着 8% 的高增速。
" 上海房价的坚挺得益于政策落地的力度与速度，" 在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，"517 新政 " 后，上海率先松绑领衔一线城市，并且新政松绑力度明显加大、涉及内容更广，在一定程度上提振了市场信心，刺激购房需求释放，增强价格上涨动力。
" 此外，近期上海新房高端优质住宅项目持续火热，或在一定程度上助力总体价格涨势坚挺。" 关荣雪向时代财经补充道。
"517 楼市新政 " 推出十天后，上海就在一线城市中率先出手，对楼市限购、住房信贷、" 以旧换新 " 等 9 项市场热议政策做出优化调整。多家媒体报道，上海政策落地后，看房人数挤满售楼处，有楼盘需拉出围栏排队分流。
其中，上海高端住宅市场持续火爆。6 月初，备案均价为 10.4 万元 / 平方米，总价段约为 934 万元 / 套～6628 万元 / 套的上海普陀区长风社区宸嘉 100 · 嘉佰道，开盘仅 2 小时，422 套房源就全部售罄，总销售额达 61.78 亿元。
上海高端住宅市场依旧火热。（图源：图虫创意）
" 不宜对上海楼市过于乐观，" 上海中原地产市场分析师卢文曦向时代财经表示，上海新房销售定价仍受较多主客观因素影响，且火热的高端住宅市场拉高了新房成交均价，因为仅凭新房价格难以完整反映出上海楼市的实际情况。
根据第一财经的报道，今年 3 月初，上海第三批次 19 个楼盘项目集中入市，共计推出住宅 5216 套，备案均价就达到了 96386 元 / 平方米，其中 6 个项目的备案均价超过 10 万元 / 平方米，3 个项目均价达到 17 万元 / 平方米。
4 月初，上海第四批次新房批量供应，共有 25 个楼盘推货，房源数达到 5536 套，备案均价达到 85201 元 / 平方米，25 个项目中，备案均价 10 万元 / 平方米以上的项目达到 6 个，供应面积占比约 32.6%。
此外，卢文曦还指出，上海是一个以二手房为主的存量市场，在完成市场化的二手房领域，上海二手住宅价格也并不是很乐观。
从数据来看，与持续坚挺的新房房价不同，上海二手房价格面临着较大下行压力。统计数据显示，自 2023 年 9 月后，上海二手房价格已连续 8 月走低。今年 1-5 月，上海二手房平均价格更是同比跌去了 6.6%，跌幅较此前进一步扩大。
除了上海外，本轮 70 城市房价最大的黑马莫过于太原。
从城市层面来看，在大多数城市价格面临下行压力时，太原与上海是 5 月新房价格环比唯二上涨的城市。此外，太原新房房价环比已连续 3 个月维持上涨态势，5 月环比涨幅为 0.1%。
对于太原新房价格的上涨，卢文曦认为，太原作为区域经济强市，楼市基本面本身就不算太差。此外，还有太原纾困政策开展较早，政策力度大，持续性也强等因素。" 不过太原房价此前也曾有过逆势上涨的情形，但后续并未持续，未来太原楼市价格仍有待观察。"
在政策纾困方面，早在 2022 年 5 月，太原市就已经放开首套房限购政策。此后，除了下调首付比例、公积金贷款优化等政策调整外，太原还曾在 2023 年推出过支持居民换购住房退还个人所得税的相关利好政策。
从实际效果来看，太原市的诸多纾困措施也一定程度上支持了当地房地产市场，但政策刺激效果却较难持续。例如在率先放开限购后的 2022 年 6 月，太原新房价格一举逆转颓势中，止跌回升上涨 0.1%，但此后的 7 月，随着市场对刺激政策的消化，太原新房价格再度走低。
政策效果可能在 6 月份开始体现
从楼市的销售端来看，"5.17 新政 " 的效果并不差，甚至称得上立杆见影。
根据 58 安居客研究院统计数据显示，5 月，全国 65 个重点城市整体新房找房热度环比上涨 5%。其中，一、二、三线城市分别上涨 7%、5%、3.3%，实现各线城市找房热度的全面上扬。
不仅是找房热度的回升，成交量也实打实有所回暖。
根据国家统计局数据，1-5 月份，新建住宅销售面积虽同比下降 23.6%，但降幅较此前 1-4 月份出现收窄。中指研究院的监控数据也印证了这一好转现象，5 月份，其监控的 100 城新建商品住宅成交面积环比增长 2%，TOP100 房企 5 月单月销售额同样环比增长了 4.95%。
新政之后的端午假期，虽然仅有 3 天时间，但其新房成交量远超新政前有着 5 天时间的五一小长假。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年端午假期（6.8-6.10）重点 13 城新建商品住宅成交 3905 套。和新政前的五一假期相比，13 城中，除南京略显失力，其余 12 城端午假期新房成交热度均高于五一小长假。其中青岛、武汉、杭州等 6 城日均成交量增长翻倍，北上广深热度全部出现上升迹象，日均成交量增长超 50%。
多个地产平台监控数据显示，"5.17 新政 " 后各地楼市再度活跃。（图源：图虫创意）
" 楼市政策的效果往往都是循序渐进的，" 易居研究院研究总监严跃进告诉时代财经，房地产市场不同于股市等其他市场，各地都有着相对独立的行情。且房地产市场更贴近生活，决策成本也更高更复杂，因此楼市政策有着相对较长的传导过程，政策也很少具有 " 爆炸性 "。
" 以上海为例，5 月 17 日，有关部门就有出台了相关利好政策，但上海根据实际情况调整需要，直到 5 月 27 日晚，才证实落地系列新政。即便政策出台当晚就有激发购房有意向，但相关看房购房流程也很难在 5 月底之前完成，网签等交易数据更是难以更新传导影响房价。因此，仅以 5 月份的房价数据很难评论新政效果。" 卢文曦表示。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，5 月以来，国家及热点城市不断出台政策纾困需求端，提振了市场预期，但需求端边际改善传导仍需要时间，具体来看，政策效果可能在 6 月份才开始体现。
不过，李宇嘉同样提醒道，当前一二三线城市，新房、二手房价格降幅均有扩大的趋势，这也意味着未来政策落地还有待进一步强化。" 一方面，国家部署的再贷款存量收购一直未有落地，另一方面，尽管按揭利率不设下限，但近期首套房利率较新政前仅下降 30 个基点左右，相较于无风险利率（10 年期国债利率）还是比较高。"
而对于未来楼市走向，上述接受采访的专家均认为，当前楼市强有力的支持政策在相对短期内能起到刺激作用，但从中长期来看，房地产市场的回暖或仍依赖于居民就业收入预期的好转，以及经济大环境的稳定好转。
