上海结束小户型时代了吗
经济观察报 记者 丁文婷 听到上海中小套型政策调整的消息，赵先生一阵欣喜，" 不用只盯二手房，可以等一等新房了 "。" 上海土地市场 " 官网 3 月中旬公布了 2024 年一批次第二轮 6 幅土地，将中小套型面积最低比例下调至 50%，中小套面积也做了相应调升。这个政策让正在换房的赵先生看到了希望。
10 年前，赵先生在上海长宁区娄山关路附近购买了一套 80 平方米的两居室，但随着孩子出生、老人来上海带娃，这套两居室已经无法容纳一家 5 口人。4 年前，他把房子出租，又在附近租下了一套 140 平方米的三居室。
几年来，赵先生一直想将他的两居室置换成三居室，但看了一圈项目，他发现附近 120 平方米左右的三居室不少，但 140 — 150 平方米的不多。他也考虑过新房，但市区新房供应少，" 即便有 140 平方米以上的大户型，也就几十套，少得可怜 "。
在上海，像赵先生这样的改善型购房群体不少，他们苦于市场匹配的房源太少。上海中小套型政策的调整，使得开发商能够规划、设计和推出更多针对改善型需求的住宅，一定程度给他们带来了希望。
小户型供大于求
" 从 2022 年开始，我们不断与政府相关部门沟通，希望调整对中小套型的限制 "，一家头部房企的上海负责人告诉经济观察报，随着市场供需变化，他们发现，市场需求和产品存在一定错配，经过不断沟通和反映，这一次终于有了结果。
另一家头部央企华东区相关负责人表示，不仅是最新挂出的 6 宗地块做出了调整，他从政府相关部门得知，从今年开始，上海出让的地块会陆续放宽中小套型限制。
上述头部房企上海负责人表示，从成本上来说，相比大户型，建造中小套型住宅厨房、卫生间的工程成本会增加，但影响并不大，真正受影响的是销售。" 但凡一些好地段的项目有大户型，都是最先卖光，剩下来的往往是小户型 "。
一家地产央企上海营销负责人介绍，开盘选房弃号的客户主要有两种：一种是没有选到心仪楼层的，另一种则是没有 " 冲 " 到大户型的。改善型客户本就希望住得舒适，所以不想将就。
比如，上海宝山区环线内的华发四季河滨二期、三期开盘选房后，剩下的主要是 74 平方米的两房和 91 平方米的三房。
即便是在楼市火热的 2022 年，需要 77 分才能入围的蟠龙府一期，摇号选房后，仍剩余 30 多套 80 平方米的小户型；二期选房结束后，也剩下近 20 套 80 平方米的小户型，后续才实现清盘。
在嘉定江桥、前滩、大虹桥等热门板块，类似的情况也在频繁发生，有些楼盘的弃号率甚至接近 50%。所以，房企都希望能够放宽对中小套型的比例和面积限制，增加大户型产品配比，以匹配市场需求。
近两年，小户型 " 被弃 "，在一定程度上与房地产市场降温有关。
禾略咨询创始人郑永祥介绍，2016 年至 2021 年，上海楼市中，小户型的成交占比一直在上升，因为当时大家对房地产有较强的投资预期，很多刚需购房者会选择 " 先上车 "；投资型客户也愿意投资小户型用于出租，等价格涨了再卖。但近两年，小户型成交占比明显下行，" 市场转冷，投资客减少，但改善需求仍比较稳定。" 郑永祥表示。
大户型供不应求
小户型 " 不香 " 也与长期以来供应量占比较大有关。
2006 年，原建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定 " 自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70% 以上 "。
这个被俗称为 "9070" 的政策在各地落实，一直到 2016 年，各地才开始对 "9070" 做出调整。上海规定，中心城区中小套型比例不低于 70%，郊区不低于 60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于 80%。
上海住宅用地出让文件均规定了中小套型的标准和比例，十几年来，上海有大量小户型产品入市。
根据中指研究院数据，2013 年— 2022 年，上海市新房供应主要以 120 平方米以下的三房和两房为主，占比约 70%，其中 90 — 120 平方米占比 46%，120 平方米以上占比仅 24%。" 从我们观察和调研的情况看，一二线城市的新房市场，最有支付意愿和能力的群体，不是首次置业的刚需，而是改善型客户 "，上述头部房企上海负责人表示。" 我们做过统计，上海已建成的商品房有 800 多万套，以一户 2 — 3 人计算，可以覆盖 2000 多万人口 "，郑永祥表示，民众对住房的需求，从有没有变为好不好，新房市场已经进入改善阶段。目前存量市场有大量中小套型商品房，可以满足首次置业的需求，公租房和保障房也能解决一部分刚需群体的住房需求，但改善型供应则严重不足。
产品变化
此次上海新政对部分户型面积也做出调整。
此前，中小套型标准是，多层住宅建筑面积不大于 90 平方米，小高层住宅不大于 95 平方米，高层住宅不大于 100 平方米。这一次调整为，多层不大于 100 平方米、小高层不大于 110 平方米，高层不大于 120 平方米。" 目前主流需求仍是三室两卫，按照过去的规定，高层建筑里按照 100 平方米设计三房，算上公摊，企业发挥空间很小，基本收纳都做不到 "，上述头部房企上海负责人表示，中小套型面积提升后，三房两卫户型增加一些面积，可以把收纳需求更好地设计出来。
前几年，同一个楼盘的大户型定价通常高于中小套型，这也是因为改善型需求没有得到充分满足。他提到，以前基本上被 " 卡死 " 了，大量 100 平方米左右的中小套型产品紧凑、同质化；政策调整后，企业可以根据不同地段进行不同的产品配置。" 小户型比例减少后，大户型供应就会上去，定位也会更精细 "，他提到，小户型外，剩下 50% 的套数可以再拆分成几个不同面积的产品，比如高层的中小套型面积从 100 平方米放宽到 120 平方米后，就可以做成 4 室 2 厅，产品排列组合更多了，" 以前营销是在做计算题，现在可以做更符合市场需求的产品 "。
在郑永祥看来，小三房的优势在于，可以用较少的资金获得完整的居住功能，但很多使用空间比较局促。比如，90 平方米的三房，除了主卧外，另外两个房间都不适合做正常卧室。" 一般标准是能放一张 1.5 米宽的床、两个床头柜再加衣柜，现在基本上放不下两个床头柜，衣柜需要定制 "，郑永祥表示，如果按照新房 78% 的得房率计算，调整后，中小套型的室内面积可以增加 7 — 15 平方米左右，只增加 7 平方米也能让卧室成为普通房间，做两个卫生间，解决马桶不足的问题。
不能一味做大
虽然土地供应端政策逐步放宽，允许企业建造更多大户型住宅，但这并不意味着上海新房供应结构将彻底转变。
前述头部央企华东区域负责人认为，90 — 100 平方米的三房两卫仍然是未来市场主力户型，" 大的做太多，购买力也不一定能跟得上 "，市中心小户型可以控制总价，有些改善型群体宁愿住紧凑一点，也愿意改善到较好的地段。
他表示，在上海市中心，因为单价和总价较高，小户型仍然 " 吃香 "。尤其是内环内，高品质、面积紧凑的小三室新房不愁卖。
中小套型比例要求降低后，企业在产品上必然会增加大户型比例，但需要结合地块特点具体考虑，并不能一味做大。
上述头部房企上海负责人表示，上海属于多层次客群城市，不同区域的改善型需求不一样，新城和市中心的需求区别很大。市中心的改善型需求大致分两类：一类是高端住宅，比如近期入市单价在 17 万元 / 平方米以上的项目，要做到 300 平方米以上才能符合需求；一类是普通住宅，上海中内环 10 万元 / 平方米的项目，面积做到 140 — 180 平方米基本上就能满足这部分改善型群体的需求。
在郊区，五大新城的改善型群体也分为本地客和外溢客群，外溢到五大新城的客群，改善型需求可能在 140 — 150 平方米，本地客群的需求则会更大一些，因为原来住的房子面积就比较大。不过，大部分改善需求可能还是集中在 200 平方米以下。
