地产土豪“消失”于香港：许家印等近千亿豪宅物业被接管
腾讯新闻《潜望》作者 罗飞 发自香港
曾经在香港 " 一掷千金 " 的内地富豪们，在过去的几年间都陆续不见了踪影。随之而来的，是有关他们在港豪宅、物业陆续被债权人接管、沦为银主盘（注：指被债权人回收后再放到市场销售的物业）的消息。
这其中，有恒大集团的许家印，深圳祥祺集团实控人、同心俱乐部主席陈红天，以及高银集团主席潘苏通。
他们在港被接管的资产主要包括位于山顶和半山的豪宅、核心商业区的写字楼、学区房项目以及未开发的地块等。腾讯新闻《潜望》根据公开信息统计发现，过去几年时间里，这些内地富豪们在港被接管的物业总价值近 1000 亿港元。
2016 年前后，许家印们大手笔在港抢地、连李嘉诚等本地财团都望尘莫及的壮观景象仿佛如在昨天，但现在，有些人失去了自由，有些人匿去了行踪，更多的仍在债务泥淖中苦苦挣扎。
他们也不曾预料到，当年通过大投行借钱买楼之际，利息还不到 2%，如今早已超过 10% 了。
笙歌归院落，灯火下楼台。
许家印超 200 亿元在港豪宅、物业被相继接管
最近香港备受关注的消息，莫过于许家印持有的山顶布力径道的 C、E 两栋豪宅的归属。据香港《01 新闻》报道，这两栋豪宅的债权人已经提交了接管申请，这意味着，这两栋豪宅事实上已经沦为银主盘。
公开消息显示，许家印自陷入财务困境后，于 2021 年将这两栋豪宅抵押至一间名为欧力士的借贷公司以获得融资。这两栋豪宅的市场估值为 17 亿港元。
这并非许家印家族在香港首次因负债而被债权人接管豪宅。
许家印在山顶布力径道相同的位置拥有 B、C、E 三栋别墅。2021 年，除了上述 C、E 两栋进行了抵押外，当年 10 月左右，许家印家族还将 B 栋向建银亚洲进行了抵押。
（许家印位于布力径 10 号的三栋别墅。图片来源：香港《01 新闻》）
2022 年 11 月，许家印在布力径的 B 栋别墅被建银亚洲接管。该栋别墅当时的市场估值为 8.8 亿港元。建银亚洲接盘后随即于 2023 年初将该栋别墅在市场上以招标方式进行销售。
腾讯新闻《潜望》获悉，当时确实有内地的富豪对该别墅感兴趣，但是此人最后并未投标。负责该别墅招标销售的地产中介中原地产曾对外表示，当时曾有近 10 多位潜在买家进行询价，其中超过 60% 都是香港本地老牌家族，仅有 30% 为内地富豪。
按照香港常规的银主盘流程，这次被申请接管的布力径的 C、E 两栋豪宅可能最后也逃不过被出售的命运。
一位在港寻找山顶豪宅物业的内地富豪曾对腾讯新闻《潜望》表示，自己也曾关注过许家印家族的豪宅，但是最后并未接洽，因为觉得现在市场对其估值依旧过高。
他对腾讯新闻《潜望》表示，现在经济下行，香港的豪宅在可预见的未来并没有太多上升空间，即使买过来，也需要长期持有，这都是成本。目前，他更倾向于购买可改建为整栋住宅的地皮。
除了豪宅外，许家印在香港的总部、位于湾仔的原恒大中心也于去年 9 月在被中信银行接管后对外销售，并于今年 6 月改名为万通保险。这是一家由马云和云锋集团共同持有的保险公司。腾讯新闻《潜望》暂未获悉该物业最后的成交金额。市场对其估值约 90 亿港元。
对于许家印来说，在港被接管的物业中，亏损最大的莫过于暂未开发的元朗地块。2022 年 11 月 8 日，恒大集团的公告称，其位于元朗的未开发地块因涉及抵押，被债权人橡树资本接管后以 6.39 亿美元出售，折合约 50 亿港元。此前市场对其估值约 109 亿港元。
这个价格使得恒大集团在该地块直接亏损 7.7 亿美元，折合约 60 亿港元。
这相当于是橡树资本以对折的方式处理了许家印的在港资产。橡树资本是全球最大的不良资产投资者。
恒大集团于 2019 年以 6 亿美元从香港本地富豪李兆基家族手中收购了该地块。当时，恒大集团为了将其农地属性改为商业用地，支付了 5.32 亿美元的成本。公开数据显示，该地块可建楼面面积约 8 万平方米。
由此可见，在过去两年里，许家印在港沦为银主盘的资产，包括三栋山顶的豪宅、湾仔的写字楼以及元朗未开发地块等，共计约 224.8 亿港元。
华尔街 " 秃鹫 " 出手富豪潘苏通 170 亿港元学区房项目
这并不是橡树资本首次涉及内地富豪在港的银主盘资产。
橡树资本曾参与了内地另一位富豪——潘苏通在港资产的处置。潘苏通是富大地产的实控人，也是松日集团创办人、高银集团主席。他在《福布斯》2019 年香港富豪榜中，排名第 16 位，身家约 50 亿美元。
2022 年，潘苏通将私人持有的、位于香港九龙何文田的学区房项目傲玟，抵押至橡树资本，以获得 75 亿港元的贷款，年利 14%。香港本地媒体报道称，按照合同，若是潘苏通违约的话，利息增加至 22%。
事实上，当时的潘苏通早已经深陷财务困境中，急于获得现金流支持——这是他寻求橡树资本贷款的初衷。2017 年，他从工银亚洲获得了 72 亿港元贷款后开发何文田的傲玟项目，原计划 2019 年 10 月销售后回笼资金还贷款，但是当年销售并不理想。随即，潘苏通于 2020 年 5 月向另一位内地富豪田伟私人贷款了 5 亿港元。
在 2022 年从橡树资本获得 75 亿港元贷款后一个月，潘苏通于同年 4 月被田伟要求偿还本息 8.11 亿港元。但潘苏通并没有能力偿还。
2022 年 7 月，潘苏通被迫破产清算，当年 10 月，橡树资本接管了潘苏通的傲玟项目。该学区房市场估值超 170 亿港元，这是近年来最大一宗被债权人接管的内地富豪的物业，远超许家印的湾仔原恒大中心，后者估值 90 亿港元。
随后，潘苏通的多宗物业也相继被债权人接管，包括位于九龙湾的前高银国际中心、紧挨李嘉诚住宅的深水湾道 75 号的别墅、以及和冯小刚为邻的半山豪宅富汇豪庭等。据腾讯新闻《潜望》统计，潘苏通在港被接管的豪宅物业价值超过 250 亿港元。
潘苏通和许家印在港资产被处理方式类似，即抵押举债。不同的是，许家印都是通过借贷机构进行抵押，包括银行建银亚洲、借贷公司欧力士等。
潘苏通则更多是通过熟人关系借贷。他属于较早一波赴港发财的内地人，早年和李嘉诚家族相熟。在刚出现财务危机时，潘苏通曾一度通过李嘉诚家族借债。2018 年，潘苏通曾经将位于九龙湾的高银金融国际中心抵押给李嘉诚家族的长实集团，获得了 102.3 亿港元的贷款，用以偿还银行的债务。
但是，有一点他俩是相通的，即用高息短债换长债，最后把在港的所有物业都拉入了债务深渊。
深圳富豪陈红天倒在了加息路上
除了自身的因素陷入债务泥淖，有些富豪是因为 " 生不逢时 " 而倒在了外部经济环境剧烈变化的路上。
深圳富豪陈红天就是这样一个案例。陈红天是祥祺集团主席，也是深圳有名的民间富豪组织同心俱乐部主席。
在富豪圈内，陈红天一直都是稳重老大哥形象，资金相对比较雄厚。2017 年，他跟随着好友张松桥等富豪步伐投资英国地产。
重庆人张松桥是中渝置地（1124.HK）的主席，其业务集中在地产板块，在香港富豪圈非常活跃，曾被称为 " 重庆李嘉诚 "。
当年张松桥的团队曾在四季酒店对腾讯新闻《潜望》表示，看好英国的租赁市场，因此他们更偏向于收购写字楼。
陈红天在英国的投资相对比较激进，他在 2017 年下半年先后买下了英国金丝雀码头的两个地标写字楼 Canada Square20 号和 Churchill Place5 号，总价 6.8 亿英镑，折合人民币 60 亿元。市场传言，陈红天以这两个物业为抵押在当地借了大额贷款。
这两个物业所在的金丝雀码头是伦敦新 CBD 区域，聚集了包括汇丰等头部的大银行。在当时低息环境下，陈红天的租金可覆盖银行的利息。
而过去这几年，英国先后经历脱欧、疫情以及高通胀、银行加息等波动后，即使是伦敦新 CBD 区域的甲级写字楼也抵不住空置率的袭击。
包括张松桥和陈红天在内的内地富豪们在疫情后都需要背负高息的痛苦。这时候，当地借贷银行开始向陈红天追债。
腾讯新闻《潜望》获悉，陈红天因受困于英国物业的贷款压力，不得不将香港的多个物业再次抵押，最后导致没法偿还利息，以至于其在香港的豪宅和写字楼相继被债权人接管。
据腾讯新闻《潜望》不完全统计，陈红天在港有 83.8 亿港元物业沦为银主盘，其中包括他和家人自住的半山豪宅傲璇。这是香港最贵的物业之一，该物业 2015 年成交时，每平米已经接近 100 万港元。
陈红天的这套豪宅虽然市场估值 6.8 亿港元，但是被债权人接管后，最终以 4.8 亿港元出售。
内地富豪在港物业沦为银主盘的故事，可能只是这些地产商长期债务重组道路上的一个插曲，陈红天、许家印都不是第一批，也不会是最后一批。
最新消息是，龙光、合景泰富持有的香港南区鸭脷洲豪宅凯玥或将出现债务状况。有消息称，李嘉诚家族试图买入该物业的债权。腾讯新闻《潜望》暂未能获得李嘉诚家族及凯玥方置评。
