住建部再提“房住不炒”，今后楼市聚焦这些方面
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3 月 9 日下午，十四届全国人大二次会议民生主题记者会召开，住房和城乡建设部部长倪虹就住房市场和城乡建设领域相关问题做出解答，涉及房地产发展新模式、房地产政策、城市更新等方面。
在记者会上，倪虹再提 " 房住不炒 " 定位，强调要完善 " 市场 + 保障 " 的住房供应体系，同时强调，房地产今后拼的是高质量、新科技、好服务，谁能抓住机遇转型发展、谁能为群众建设好房子提供好服务，谁就能有市场、谁就能有发展、谁就能有未来。
倪虹认为，从我国城镇化发展进程看、从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产仍有很大的潜力和空间，住建部将通过聚焦稳市场、防风险、促转型三方面，落实好政府工作报告所部署的任务。
加快构建房地产发展新模式
今年政府工作报告强调要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
对于这些新的提法，倪虹在记者会上表示，构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善 " 市场 + 保障 " 的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。
对于具体机制，倪虹认为要建立 " 人、房、地、钱 " 要素联动的新机制，即从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划，同时，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。
在具体的实施工作上，倪虹提出，要规划建设保障性住房，推进 " 平急两用 " 公共基础设施建设和城中村改造。
" 这既是利民之举，又是发展之计，也是转型之策。" 倪虹表示，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。" 平急两用 " 公共基础设施建设，是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措，重点是平时用得着，关键时刻用得上。城中村改造，是解决群众急难愁盼的民生工程，重点是要消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。
" 去年国务院先后出台了三个文件，今年重点就是抓开工建设、抓质量安全，尽快取得实实在在的成效。" 倪虹说。
实施工作的另一个重点，是下力气建设好房子。倪虹指出，住房发展归根到底是要让人民群众住上好房子，不同面积、不同价位都有不同的好房子。住建部将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。
倪虹还表示，2024 年住建部将有序推进城市更新，今年全国将再改造 5 万个城镇老旧小区，建设一批完整社区。此外，还将再改造 10 万公里以上城市地下管网，再启动 100 个城市、1000 个以上易涝点的整治。
" 在新模式下，我希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。" 倪虹如是说。
" 对于房地产市场，我们不能光看短期，还要看中长期。" 倪虹表示，当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但是，从我国城镇化发展进程看，从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产仍有很大的潜力和空间。
关于构建房地产发展新模式，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，关键是打造 " 保障 + 市场 " 的住房供应体系，以大规模建设供应配售型保障性住房为抓手，满足城市工薪阶层、人才群体的产权性住房需求，通过供给改革来顺应市场对于低价格、配套好、区位优、品质好的住房需求，同时要继续加大保租房筹建力度。
此外，李宇嘉建议，包括供地制度、开发制度、销售制度、交付和保养等在内的商品房基础性制度进行调整，在供地方面，告别财政收入导向的供地模式，建立人房地钱要素良性循环制度，以人定房、以房定地、以地定钱。开发制度方面，共建配套和住房本体同步规划同步开工同步交付，建立项目白名单落地机制。销售制度建立预售现售并举渐进过渡的模式，加强预售资金监管。最后是全生命周期的维护保养。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，预计未来包括土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面，将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。
2024 年要优化房地产政策
今年政府工作报告里关于房地产的表述，是在 " 更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险 " 的框架下进行的，并提出 2024 年要优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
关于落实好政府工作报告所部署的任务，住建部将聚焦稳市场、防风险、促转型三方面开展工作。
倪虹指出，城市政府要用好调控自主权，房地产是以城市为单元的市场，各城市供求关系有很大差别，因此强调因城施策、精准施策、一城一策，城市政府要根据当地人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。
" 好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目，" 倪虹表示要一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，住建部会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照 " 一项目一方案 " 提出项目 " 白名单 "，目前全国 31 个省份 312 个城市建立了这个机制，上报的 " 白名单 " 项目达到了 6000 多个。在这些项目中，82.8% 是民营企业和混合所有制企业的项目，截至 2 月底，商业银行已经审批贷款超过 2000 亿元。
不过，倪虹也强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。
城市不仅要有高度，更要有温度，要让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。倪虹表示，要一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给，以 " 一张床、一间房、一套房 " 等多样化多元化方式，着力解决好新市民、青年人和农民工等的住房问题。
" 住建部充分赋予城市政府用好调控自主权，因城施策，优化房地产政策。" 陈文静表示，从具体的调控政策趋势来看，2024 年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。
比如，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。
改善性住房需求具备较大释放潜力，多样化改善性需求的政策支持力度有望继续加大。从供给端来看，未来郊区住宅项目容积率 1.0 限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，同时对项目价格端的限制亦有望优化，以满足居民多样化改善性住房需求。
从需求端来看，核心城市大面积段限制性政策或将继续优化，如建议北上深可参考广州、成都取消 120 平方米或 144 平方米以上限购政策，更多城市有望通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。
