上海楼市调控，拿出了自己的王炸底牌
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，原文标题：《上海调控拿出了自己的王炸底牌》，题图来自：AI 生成
文章摘要
上海出台 "9 · 29 沪七条 " 楼市调控政策，力度空前，影响深远。
• 购房社保年限大幅缩短，释放大量购房名额
• 增值税免征年限缩短，二手房市场受益
• 居住证家庭购房与沪籍家庭享同等待遇
2024 年 9 月 29 日晚 21:34 分，上海出台进一步楼市调控。
我想以后我们再提到这个政策会非常顺口地拎出 "9 · 29 沪七条 " 这样的关键词。
因为这次调控之核心、尺度之重磅足够撑得起上海调控 " 里程碑 " 这三个字。
我也是头回追热点追得分不清重点，因为每条都是重点，每一条。
为方便大家更好理解，我还是要稳住激动的手先为大家做张图对比下政策前后：
整理自 929 政策原文
这内容熟悉又陌生，熟悉的是前期市场就有传言放开限购，陌生的是没想到尺度这么大。
一
我们先来掂量下沪七条每条到底什么分量。
很多时候我们看着政策只能说句哇塞，这次我们就来量化下到底哇塞在哪。
七条里可量化的有三条，也是相对更重要的三条。
外环外家庭 / 单身购房社保年限从 3 年改 1 年大概释放 213 万张房票。
我们可以从非沪籍人口 - 外环外非沪籍人口 - 各年龄段占比匡算新政影响人群。
数据来源 © 上海第七次人口普查，其中 " 外环外非沪籍人口 " 为浦东、闵行、宝山、嘉定这些绝大部分位于外环外以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明这类全部位于外环外的区域的匡算结果
宽泛看这 364 万人就是这条政策的靶向人群，其中 28% 左右的单身人群，72% 左右的家庭人数，加起来就是 213 万。
当然这其中购房年龄以及是否有购房意愿都未知，但各位至少可以看到政策辐射人群大概多大规模。
第二条非沪籍居住证标准分 + 社保满 3 年相当于释放 117 万份购房名额。
我们可以从非沪籍继续入手，然后从其中的家庭人口占比，以及居住证入手可以看到：
数据来源 © 上海第七次人口普查，注意，其中拥有居住证非沪籍家庭人口按 " 全市每 10 万人本科及以上学历人群占比 " 匡算
居住证三年问题不大，关键是标准分（120 分，基本本科就可以达到），而全市每 10 万人口中本科及以上学历占比 36%，那就是 271 万人。
按上海市户均 2.32 人计算，这就是约 117 万份购房名额。
同样还是匡算，不是本科也可以努力让居住证达到 120 分，有购房名额的也不见得会买房，但可以看到政策辐射人群在什么量级。
头回看到居住证出现在调控政策里，也头回觉得居住证的用处可以这么大。
第三条我们看看房子，增值税免征年限从 5 年改 2 年这又是什么量级。
巧了，这数据我们也有，按挂牌房源看上海全市二手住宅中满二房源占比约在 45%。
也就是说接近一半的房源瞬间从增值税负担中解放，中外环和外环外的房东最快乐，因为这里的满二房源占比最高。
数据来源 © 上海链家
而不管哪里的房东都不用再理会 144 平这件事了，因为上海正式取消普宅和非普宅标准，所以这条辐射范围是全部。
另外，降低存量房贷以及降低首付门槛这俩也是干货，也都和 9 · 26 政治局会议一一呼应。
总的来讲这是次对全市房源、近半房东、以及以百万计算的购房需求的辐射范围，无论是人群范围还是宽松力度都来到罕见水平。
我觉得中介们发给客户的那条消息开头一句很贴切：
昨晚我们见证历史了。
二
为什么这么出？
我们尝试绕到政策背后，去看看为什么这么出。
楼市纷繁复杂条线众多但各位可以放心食用的一点是，所有政策背后都有自己的框架，都有自己的深度推演逻辑。
而这次推演的逻辑最大背景就是当下市场，我从数据角度提供 3 个关键点供各位参考。
政策离不开外环外。
而这也是今天上海新房、二手供应 & 成交结构占比最高的地方。
我们在今年 1 月上海放开外环外单身限购政策的时候有过相关统计，近 7 成的新房供应、近 4 成的二手挂牌都来自外环外、近 7 成的新房成交、近 5 成的二手成交都来自外环外。
这样的数据结构如果是你你会怎么做？
经济基础决定上层建筑，同理市场基本盘决定上层政策如何架构。
去库存依然是政策出发点之一，于是外环外被框架性突出了下，未来也大概率如此。
从需求端看，锁定外来常住人口才是根本逻辑。
这个结论大家都知道，但很少人看到这会如何影响上海未来楼市政策。
就是调控对象里外来人口越发占据主导。
接近 2500 万的常住人口里，1047 万来自外地，占比 42%。
© 上海统计年鉴
这部分人相对沪籍人口还更年轻，正是有住房需求的时候，所以非沪籍人口无论是单身还是家庭都会成为上海楼市调控的主力人群。
从楼市来看，上海也已然是全国人民的上海。
从产品类型看，二手以一己之力决定上海楼市流动性。
这次政策里从增值税免征年限放开到非普标准的结束，再到存量房贷利率调低，二手市场似乎是那个更被调控偏向的地方。
我跟各位说一个数据各位就懂了，上海新房和二手的成交比例差不多在 1:3。
哪怕这两年徘徊在 1:2 左右，也丝毫不妨碍上海楼市流动性的重任落在二手市场之上。
跟股市有着某种类似，流动性意味很多很多。
这也是为什么我们在分析二手市场的时候会忘不了那句 " 二手兴，楼市行 "。
这三点别说现在，未来也离不了这个基本盘。
三
也希望各位能看到一些正在发生的结构性改变。
这次沪七条虽然只有七条，但每条如果相互连接以及跟近两年政策进行时间线上的前后串连，你会看到一些重大节点。
首先，今年应该算是上海 " 豪宅元年 "。
怎么理解这句话呢，就是若干年后当我们回顾楼市你大概率会有豪宅成交在新房和二手市场的前后差异。
今年新房豪宅成交炸锅了，从中海顺昌玖里到这几天的翠湖天地六期，上海新房豪宅炸锅的背后是滨江段和新天地板块供应井喷。
但别忘了这类客群的强置换性，就是卖掉二手买新房。
这时候你去看这两年新政你会发现，普宅和非普宅从去年放松到 144 平到现在完全取消，惠及对象就是二手市场的高总价大面积豪宅。
前者在去年 12 月放松，带来相应二手市场豪宅成交高峰，后者我们接下来期待下。
增值税免征从满 5 年改为满 2 年，本质上是减少购房成本，但这点其实作用更大的也是豪宅。
豪宅在市场上行阶段涨幅大于其他产品，同时标的体量偏大，有的一两千万的豪宅的增值税动辄可以上百万。
现在免征年限的修改这点也会影响接下来的豪宅市场，豪宅房东们也可以动起来了，尤其是前滩这类涵盖大量满二房源的板块。
你会发现从供应端到成交端，上海正在一步步降低豪宅限购、限售、流通的门槛。
其次，还可以看到上海的 " 落户元年 "。
这条严格意义上跟楼市没关系，但上海落户宽松趋势实在越来越明显。
这次新政里我们居然看到居住证家庭居然可以和上海沪籍家庭在楼市平起平坐了，我人生也头回想去找找自己的居住证。
2021 年开始上海的落户人数已经来到历史新高。
但没想到后面一年高过一年，今年 1~6 月落户人数已经超过去年同期。
在上海，落户这件事会变得越来越 NICE。
这是趋势，如今的楼市政策就是一种身体回应。
还有一点也是最近快被我说烂的一点，就是市场化。
限购放松、门槛降低的背后是为市场做增量，但别忘了市场化的市场原本就没有限购，与其说做增量，倒不如说是一种回归。
也许未来市场有新变化，但目前看从去年 9 月认房不认贷、到 12 月普宅放松、再到今年 1 月外环外放开单身限购，再到今年 5 月放开单身限购（扩至外环内二手），再到今天限购在一点点弱化。
还记得 9 · 26 中央政治局会议里关于外资限制放宽么，差不多道理，适当的时候把市场还给市场。
各位若干年再回头看看这三点，说句上海楼市未来格局正在改变不为过。
四
前几天我刚追完政治局会议的热点就有中介给我电话说：姐你等着吧，上海就要出政策了，放下电话就看到这个消息满天飞。
所以这两天说实话也在备战状态，时刻关注。
9 月 29 日的消息更为明确了，但过了六点还没政策出台，就当我准备洗洗睡的时候九点多来政策了。
九点发布的政策，我第一反应是不想我追热点（开玩笑），但背后我想更真实原因是这座城市需要一点点勇气跟魄力。
而这次也是真的拿出来了。
我们新政后市场文见。
